1. 3기 신도시 현황
정부는 수도권 주택 공급 확대를 위해 3기 신도시를 조성하고 있다. 대표적인 지역으로 고양창릉, 남양주왕숙, 부천대장, 하남교산, 인천계양 등이 있으며, 이들 지역은 서울 접근성이 뛰어나고 광역 교통망(GTX, 간선급행버스체계 등) 확충이 예정되어 있어 주목받고 있다. 그러나 최근 부동산 시장 위축과 분양가 상승으로 일부 지역에서는 청약 포기율이 증가하는 추세다.
2. 3기 신도시 청약 현황
3기 신도시는 사전청약과 본청약으로 진행된다. 사전청약 당시 높은 경쟁률을 기록한 지역들도 본청약에서 확정 분양가가 상승하면서 수요자들의 부담이 커지고 있다.
지난해 말 본청약을 진행한 인천계양의 경우, 확정 분양가가 예상보다 6000만~9000만 원 상승하면서 사전청약 당첨자의 40% 이상이 계약을 포기했다. 현재 경기 침체와 대출 규제 등의 영향으로 서울과 가까운 지역이 아니면 청약 경쟁률이 낮아지는 경향을 보이고 있다.
3. 고양창릉 청약 현황
고양창릉 신도시는 서울 은평구와 마포구에 인접해 있고, 2030년 GTX-A 창릉역 개통이 예정되어 있어 입지 면에서 높은 평가를 받고 있다.
이번 본청약 대상은 A4, S5, S6 블록으로, 총 1792가구 중 일반 청약으로 공급되는 물량은 391가구다.
사전청약 당시 고양창릉은 높은 경쟁률을 기록했다.
A4 블록: 평균 6대1
S5 블록: 43대1
S6 블록: 26대1
특히 S5 블록은 3기 신도시 중에서도 인기가 높았던 지역이다. 그러나 확정 분양가가 사전청약 당시보다 최대 1억 원 가까이 상승하면서 청약 결과에 대한 관심이 높아지고 있다.
4. 분양가 논란 사항
고양창릉의 확정 분양가 상승은 예상보다 큰 폭으로 이루어졌다.
전용 84㎡ 기준 7억7000만 원으로, 초기 예상가보다 1억 원 가까이 비싸짐
S5 블록 51㎡: 4억1557만 원 → 4억8000만 원
S5 블록 74㎡: 5억9491만 원 → 6억8000만 원
이러한 가격 인상은 최근 건설 원가 상승과 부동산 시장 변화가 반영된 결과로 보인다. 인천계양 사례에서는 비슷한 가격 상승으로 인해 사전청약 당첨자의 절반 가까이가 계약을 포기했다.
그러나 고양창릉은 서울 경계에 위치하고 GTX-A 개통 호재가 있어 다른 3기 신도시보다 청약 성공 가능성이 높을 것이라는 전망도 있다.
고양창릉 본청약 일정은 2월 청약 접수, 3월 당첨자 발표, 5월 계약 체결이고, 입주 예정일은 A4 블록이 2027년 12월,
S5, S6 블록이 2028년 1월이다.
5. 3기 신도시 투자 방안
3기 신도시에 대한 투자 전략은 지역별 특성을 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있다.
1) 입지 경쟁력이 높은 지역 선택
서울 접근성이 좋은 지역(고양창릉, 하남교산 등)은 향후 집값 상승 가능성이 크다. GTX, 지하철 개통 예정 지역은 교통망 확충 후 가치 상승이 기대된다.
2) 사전청약과 본청약의 차이점 고려
사전청약 당첨자는 분양가 상승 가능성을 염두에 둬야 한다.
최근 본청약에서 가격이 예상보다 상승한 사례(인천계양, 고양창릉 등)를 참고해야 한다.
3) 청약 포기율과 경쟁률 분석
본청약 시 사전청약 당첨자의 계약 포기율을 분석하여 경쟁률이 낮아질 가능성을 고려할 수 있다.
고양창릉처럼 인기 지역은 여전히 높은 경쟁률을 기록할 가능성이 크다.
4) 대출 규제 및 이자 부담 감안
현재 고금리 기조와 대출 규제로 인해 자금 조달 계획을 철저히 세워야 한다.
대출 이자 부담이 커질 경우 실거주 목적이 아니라면 신중한 투자 필요가 있다.
5) 장기적 관점에서 투자 접근
3기 신도시는 향후 5~10년 이상을 바라보고 투자해야 하는 장기 프로젝트이다.
교통 인프라가 완성되고, 생활 편의시설이 들어선 후 부동산 가치가 안정적으로 상승할 가능성이 크다.
고양창릉은 서울 접근성이 뛰어나고 GTX-A 개통 등의 호재가 있어 3기 신도시 중에서도 가장 높은 인기를 기록할 가능성이 크다. 그러나 최근 분양가 인상으로 인해 투자자들의 부담이 커지고 있으며, 금융 환경과 청약 경쟁률 등을 면밀히 분석한 후 신중한 투자 결정이 필요하다.
